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　　williamhill官网app体育客户端登陆本報記者趙彬彬李萬晨曦劉歡鄔霽霞　　作為“銀十”的開端，“十一”黃金周的樓市表現一直備受關注。國慶節期間，《證券日報》記者實探濟南、武漢、蘭州等地發現，樓市成交呈分化趨勢：新房市場到訪量明顯增加但成交仍低迷，二手房成交則出現回暖。　　一方面，新房市場成交較為低迷。據中指研究院公布的監測數據，10月1日-7日，全國20個重點監測城市新建商品住宅成交面積66.93萬平方米，較去年同期日均成交面積下降37.7%。　　另一方面，二手房市場則出現明顯回暖跡象。貝殼研究院發布的數據顯示，今年“十一”假期，貝殼重點監測的50個城市二手房日均成交套數同比增長約54%。重點監測的50城中，九成城市二手房成交量同比增長，其中，東莞、成都、廈門、佛山、蘇州等城市二手房成交套數超過去年同期的兩倍。　　對于二手房出現回暖的情況，有業內人士對記者表示，此前濟南等多個城市推出二手房“帶押過戶”等交易模式，9月30日財政部、國家稅務總局推出“賣一買一退個稅”政策，這有利于降低二手房交易成本，激活市場需求。　　新房市場方面，不同城市的新房成交量也出現了分化。中指研究院監測數據顯示，20個重點監測城市中，除了濟南、沈陽等6個城市成交面積實現同比增長外，其余14城均不同程度下跌。　　記者在“十一”期間實探濟南樓市發現，當地多個大型樓盤客戶到訪和成交量增長明顯。其中，雪山萬科城、銀豐玖璽城等多個樓盤7天客戶到訪量破千。據雪山萬科城置業顧問向《證券日報》記者介紹，“十一”黃金周期間，該樓盤實際成交量超過200套。　　而據濟南住宅與房地產信息網統計數據顯示，今年國慶節期間濟南的網簽量比去年同期上漲約50%。“‘十一’黃金周期間，濟南樓市延續了9月16日限購政策調整后的熱度。”濟南市房地產業協會執行副會長李剛對《證券日報》記者表示，除了政策顯效外，各大房企借助政策紅利加大促銷力度，也讓濟南樓市出現“回暖”勢頭。　　相較之下，蘭州、寧波、武漢等地的新房銷售就顯得比較冷清。比如，在蘭州，盡管有房企將部分特價房的每平方米價格下調1000元至2000元，有的還推出送家電等活動，但銷售情況依舊低迷。在寧波，盡管不少樓盤推出了優惠、促銷活動，但國慶期間僅成交339套房源，對比去年同期下滑55.5%，較2020年下跌80.9%。而武漢市房管局發布的數據則顯示，2022年國慶期間，僅10月1日新建商品住房網簽套數過百，10月2日至7日，單日網簽套數均在50套以內。　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《證券日報》記者采訪時表示，一方面，當前房地產市場面臨的壓力仍然較大，另一方面，持續性的政策還是能夠激活一部分購房需求，部分城市由于此前一系列持續性政策出臺，帶動了黃金周樓市行情。此外，隨著9月底國家有關部門多項政策落地，也有望繼續推高市場交易需求，這是值得肯定和繼續關注的。　　中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜認為，政策的持續優化有助于在一定程度上修復市場信心。從短期來看，購房者觀望情緒仍在，前期政策顯效仍需時間，若政策持續發力，各地配套政策持續跟進和落實，購房者置業情緒有望繼續修復，四季度新房市場或逐漸企穩。（證券日報）

　　重點城市土拍迎來高峰。　　券商中國記者統計，從9月23日到29日，僅6天就有7個城市“扎堆”完成了年內第三輪集中土拍，其中包括北京、上海、深圳三個一線城市。截至9月29日，已經有北京、上海、深圳、杭州、蘇州、武漢、青島、廈門、無錫、福州、寧波等11個城市完成第三輪集中土拍。　　券商中國記者梳理各城市成交結果來看，城市間土拍熱度冷熱不均，城市內部也分化明顯，除北京、杭州土拍熱度較第二輪稍有升溫外，多數城市熱度有所下滑；除北京、寧波平均溢價率較第二輪提高外，其他城市均有所降低，但這些城市的共同特征是拿地企業仍以國央企和地方平臺公司為主。另外，熱點城市民企拿地意愿回升。　　接受券商中國記者采訪的業內人士認為，當前樓市下行壓力仍大，市場投資信心也較為低迷，受此影響，預計四季度土拍熱度也將會延續低位運行，國央企拿地占比有進一步提升的趨勢。　　多數城市熱度下滑，熱點城市熱門地塊受追捧　　券商中國記者梳理各地土拍結果來看，北京第三輪土拍熱度較上一輪稍有升溫，杭州延續了前兩輪的熱度，寧波、福州保持平穩，而深圳、上海、蘇州、武漢、青島、無錫、廈門則熱度有所下滑。　　券商中國記者根據中指院的數據統計，在已完成今年第三輪集中土拍的11個城市中，土地出讓金排名前三的分別是上海(1053.8億元)、北京(500.29億元)、杭州(430億元)；平均溢價率排名前三的分別是北京(6.06%)、杭州(5.13%)、寧波(4.72%)；除北京、寧波平均溢價率較第二輪提高外，其他城市均有所降低。　　從溢價率最高的北京來看，成交的18宗地塊中，有10宗底價成交，有8宗地溢價成交，平均溢價率達到6.06%，較第二輪上漲0.71個百分點，市場稍有升溫。其中，海淀區永豐、豐臺區造甲村等熱門地塊競爭激烈，溢價率均達到15%，海淀區永豐0013號地更是達到地價和競現房面積“雙觸頂”。　　同樣表現搶眼的杭州，成交的19宗涉宅用地中，有8宗競價達到中止價進入“一次報價”階段，占比達42.1%，比第二輪擴大15.4個百分點，另有2宗溢價成交，平均溢價率5.13%，延續了前兩輪的熱度。　　9月29日收官的寧波土拍，平均溢價率達到4.72%。10宗成交地塊中，溢價成交的4宗地里有3宗觸頂，最熱地塊有9家房企競爭，最終經過58輪報價達到上限價格30.71億元，競價時間超過兩個小時，由寧波東投搖號競得。熱門地塊仍是房企的主要攻略對象。　　同日福州第三輪土拍也平穩收官，15宗涉宅用地攬金121億元，其中，四城區11宗地吸引50家競買人參與角逐，最熱的鼓樓區舊改項目地塊就有42家競買人參與競價，進入搖號環節的還有40家房企，最終保利搖號競得該地塊。　　作為今年土地市場熱度最高的城市，深圳第三輪土拍熱度較前兩輪有明顯下滑。9月28日7宗宅地有1宗流拍，其余6宗成交地塊中，有4宗底價成交，2宗達到地價上限成交，整體溢價率為3.94%，較第二輪大幅下降5.39個百分點。　　同樣是一線城市的上海，雖然收金創新高，但熱度也較上一輪出現下滑。9月27日35宗涉宅地塊收金達到1053.8億元，但是底價成交地塊多達24宗，占比接近7成。另外，達到中止價進入“一次報價”階段的有8宗，較前一輪有所減少；平均溢價率2.27%，較前一輪也有所降低。　　另外，青島、武漢、蘇州，與8月底完成第三輪土拍的無錫、廈門，市場熱度均有降溫。其中，青島成交的30宗地中，僅1宗觸頂、1宗溢價，其余28宗均底價成交，另有3宗流拍；武漢在核心區有多宗優質土地推出的背景下，仍僅有1宗地觸頂搖號，其余地塊多底價成交，平均溢價率降至0.1%；蘇州9宗地中有5宗溢價成交，平均溢價率2.15%；無錫11宗涉宅用地全部底價成交；廈門6宗地全部以超低溢價或底價成交，平均溢價率僅為0.2%，創下廈門集中土拍以來的新低。　　對于多數城市土拍熱度較第二輪下滑的主要原因，中指研究院土地事業部負責人張凱接受券商中國記者采訪時表示，除了受到期房延期交付的擔憂、房價上漲預期轉弱、居民收入預期悲觀的影響，還包括今年第三輪供地大部分無法在今年年底前開盤貢獻銷售業績，因此企業拿地積極性有所下降。　　不僅各城市間土拍熱度冷熱不均，城市內部各板塊熱度也分化明顯。　　克而瑞研究中心副總經理楊科偉接受券商中國記者采訪時表示，冷熱分化成為各城市土拍的普遍特征，周邊庫存壓力低、流速快的價值板塊受到房企青睞，素質相對一般或周邊住宅去化困難的板塊則須依靠本地國企托底或直接遭遇流拍。由此可見，在盈利空間普遍上升的背景下，房企拿地更加看重項目的銷售預期。　　“而當前樓市下行壓力仍大，市場投資信心也較為低迷，受此影響，預計四季度土拍熱度也將會延續低位運行。”楊科偉對券商中國記者說，與此同時，因多數城市集中供地變為四批次，下一季度城市土拍“撞期”的可能性更高，由此會導致城市之間甚至地塊之間的土拍熱度分化也更加顯著。　　熱點城市本地民企發力　　券商中國記者梳理第三輪集中土拍的拿地企業來看，共同特征是仍以國央企和地方平臺公司為主。　　這種特征在一線城市表現突出，以9月28日剛剛收官的深圳土拍為例，成交的6宗地中，有5宗被國央企包攬。其中，深鐵斥資60.4億元獨攬3宗，招商蛇口、華潤各獲1宗，只有1宗被本地民企競得。　　雖然最終拿地企業仍以國央企為主力，但是從深圳第三輪土拍的報名情況看，民企參與度在提高。深圳規劃和自然資源局表示，第三輪土拍民企參與競買占比達27%，民企參與競買的意愿較強烈，龍華區地塊參與搖號的9家企業中過半數企業為民企。　　北京拿地的主力也集中于國央企，熱門地塊的競爭多在國央企間展開，其中，中海斥資近150億元拿下三宗熱門地塊，成為本輪拿地大戶。18宗地成交地塊中，僅1宗被民企龍湖競得，其余拿地企業均為國央企和地方平臺公司。　　而上海35宗成交地塊中，有26宗被保利、招商等國央企和城投類公司收入囊中，占比高達74%。　　另外，武漢則以本土國資托底，國資企業拿地金額占到總成交金額近9成；青島成交的30宗地塊中，有22宗地塊背后有城投類公司的參與；福州成交的15宗地塊中，除一宗被保利競得，其他多數被本土國企包攬。　　值得注意的是，蘇州、無錫等城市最終拿地的雖也以地方國資為主導，但是本地民企參與度顯著提升。　　而民企參與度最高的是杭州，成交的19宗地中，除了招商蛇口、保利、華潤以及托底的之江城投和杭州地鐵外，其他地塊均由杭州本土民企收入囊中，占比超過50%。其中，杭州本土兩大品牌房企表現活躍，綠城以總價80.9億元奪得兩宗地，濱江以總價69.1億元斬獲3宗熱門地塊。本土中小民企表現也比較積極，坤和、中豪、圣奧、杰立等均有拿地。　　張凱認為，國央企對土拍規則調整適應性更強，同時得益于此前部分項目去化達到預期，國央企率先積極展開拿地，第三輪集中土拍國央企拿地占比有進一步提升的趨勢。

　　□“帶押過戶”優化了二手房交易流程，對提振市場有一定積極作用，有助于更好地滿足剛性和改善性住房需求　　□“帶押過戶”模式下，交易更依賴銀行，銀行的主動性和積極性應該進一步提升。同時，銀行、公證或擔保機構等介入二手房交易后，交易成本是否會上升是一個不確定因素，控制好成本是“帶押過戶”進一步推進的重要前提　　近期，部分城市在二手房交易中推出“帶押過戶”的交易模式。對此，業內人士表示，“帶押過戶”優化了二手房交易流程，對提振市場有一定積極作用，有助于更好地滿足剛性和改善性住房需求。　　所謂“帶押過戶”，是指對存在抵押的不動產需要上市交易的，賣方可不需要先歸還原有房貸就可以完成過戶登記，買方可帶抵押過戶獲取金融貸款。傳統的二手房交易過程中，如果住房還有未還清的銀行按揭貸款，手續相當煩瑣。需要賣方提前籌集資金還清貸款，即“贖契”，通過“贖契”解除原有抵押，才能辦理過戶手續，進而買方將房產再次抵押，獲得銀行貸款。　　“帶押過戶”于法有據。民法典第406條規定，抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產，抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。“帶押過戶”能夠通過降低交易成本促成交易便利化，活躍市場，可謂一舉多得。　　目前，“帶押過戶”的操作流程大致分為三步。第一步，銀行先行為買家放款，款項由公證處提存。擔保公司為買家向銀行出具保函，放款銀行在收到保函后為買家發放按揭貸款。第二步，買賣雙方辦理房產過戶轉移登記，放款銀行為買家辦理抵押。第三步，公證處向賣家歸還貸款用于解除抵押。　　“帶押過戶”帶來哪些便利和好處？一方面，省下費用。過去二手房交易模式下，需要賣方先籌集資金把銀行貸款還清再過戶，“帶押過戶”節省了賣方為提前還貸衍生出的過橋費，以及過橋費帶來的利息和擔保費等，利于賣方盡快回籠資金。另一方面，省下時間。過去，一旦賣方在約定時間內湊不齊未結清的銀行貸款，則很可能對買方產生違約。“帶押過戶”減少了辦事環節，縮短了交易時間，避免時間拖延出現的違約情形。　　“帶押過戶”如何更好推進？在廣東連越律師事務所高級合伙人黃羅平看來，“帶押過戶”模式下，交易更依賴銀行，銀行的主動性和積極性應該進一步提升。同時，銀行、公證或擔保機構等介入二手房交易后，交易成本是否會上升是一個不確定因素，控制好成本是“帶押過戶”進一步推進的重要前提。　　“帶押過戶”仍需防范一定風險。黃羅平認為，對于買方而言，購買帶抵押的房產，是用自己的貸款用以償還賣方的貸款，只要在過戶完成之前，權利都處于不確定狀態，房屋如被司法查封，將沒辦法順利過戶。因此，應了解房屋的具體貸款信息，如原按揭、抵押合同約定“不得轉讓”或有其他禁止、限制轉讓條款，則可能無法“帶押過戶”或者需要先修改原按揭、抵押合同，才能“帶押過戶”。同時，“帶押過戶”涉及了買賣雙方、銀行、公證或擔保機構等多方主體，交易環節更復雜，要保障各個環節的順暢，才能順利完成過戶交易。此外，買方要隨時關注房屋司法查封的情況，一旦有司法查封應立即終止資金給付和交易。　　一些城市的有關部門在積極推行“帶押過戶”的過程中也推出相關舉措確保安全。比如，記者從唐山市不動產登記中心微信公眾號查閱到，該中心在推行“帶押過戶”時，通過“公正提存”和“雙預告登記”確保資金和交易安全。這兩項舉措既可以有效化解風險，提高交易安全性，又能夠促進資產快速流通。